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房屋買賣未成 定金糾紛如何化解

2019-04-17 15:11:20  來源:  責任編輯:浦城新聞網   我來說兩句
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【案情簡介】

家住富嶺鎮某村的吳某生,將坐落於富嶺某地的房屋出售給姚某和,雙方達成口頭協議:房子成交價爲人民幣28.8萬元整,姚某和將支付吳某生購買房子預付押金3.8萬元,吳某生收到錢後給姚某和鑰匙,讓姚某和進入該房屋裝修,約定在12月月底前裝修完畢後交付約定好的房價餘款。但是,吳某生在收到購買房子預付押金3.8萬元後,沒有將鑰匙交付給姚某和,姚某和多次協商未果遂向富嶺司法所求助調解。

【調查與處理】

接到姚某和的調解申請後,經富嶺司法所調解,雙方達成調解協議:一是吳某生當場將房屋預付款3.8萬元整還給姚某和,雙方解除口頭協議;二是吳某生當場歸還姚某和房屋預付款3.8萬元整後,姚某和放棄訴求,不得再以此爲由引發任何糾紛;三是雙方在人民調解委員會的主持下籤訂了調解協議,雙方之間的糾紛就此了結。目前,雙方均已將上述協議條款履行到位。

【法律分析】

隨着市場經濟的不斷髮展,定金制度的適用需求不斷增多。甚至在一般的民事經濟來往中,許多當事人也紛紛簽訂定金合同以保證債務的履行。根據《中華人民共和國合同法》第115條的規定:“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。”許多當事人以爲簽訂定金合同後就可受定金罰則保護,其實這是對定金罰則的一種誤解。定金罰則作爲一種懲戒性擔保方式,有其嚴格的適用條件:1定金合同有效;2、主合同有效;3、當事人一方不履行債務;4、不履行債務的一方當事人不具有法定或者約定的免責事由。

姚某讓吳某生歸還定金3.8萬元的要求有法可依,《中華人民共和國擔保法》第九十三條規定:“定金合同可以是單獨訂立的書面合同,也包括當事人之間具有擔保性質的信函、傳真等。”2018126日,姚某和爲購買吳某生的房屋,姚某和兒子姚某樹通過銀行轉賬匯款到吳某生兒子吳某武招商銀行賬戶3.8萬元,併發微信告知吳某生交了定金3.8萬元,依照上述法律規定,姚某和和吳某生之間訂立的定金合同成立並生效。姚某和支付定金的主要目的是作爲今後雙方簽訂正式房屋買賣合同的擔保,性質上屬於立約定金,不能直接證明房屋買賣合同已經成立。本案定金合同成立時,姚某和與吳某生口頭約定讓姚某和對買賣房屋進行裝修,裝修時間爲2018127日起至20181231日止,但並未對付款期限、房屋產權轉移時間、契稅承擔、違約責任等房屋買賣合同的主要條款進行約定,雙方均負有繼續商談的義務。

2018127日,吳某生提出,自己家人反對賣房子,要求取消交易,參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可以歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。”應認定未簽訂房屋買賣合同系不可歸責於雙方當事人的事由所致,雙方均不存在違約。因此本案應適用立約定金原則,支持姚某和的請求,返回給姚某和3.8萬元的定金。以上處理方式,以最小的損失化解雙方矛盾,符合當地風俗習慣和調解工作的原則。      

(本報通訊員)

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